Ratgeber
Immobilie privat verkaufen: Exposé, Fotos und Besichtigung richtig vorbereiten
Wer ohne Makler verkauft, übernimmt die Vermarktung selbst. Ob Ihre Wohnung oder Ihr Haus gut ankommt, entscheidet sich in drei Momenten: wenn Interessenten Ihre Anzeige sehen, wenn sie das Exposé lesen und wenn sie zur Besichtigung kommen.
- 8 Schritte von den Unterlagen bis zum Notar
- Checkliste zum Abhaken
- 6 Min. Lesezeit · Aktualisiert am 24.10.2026
Das Wichtigste in Kürze
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Unterlagen zuerst
Käufer und ihre Bank brauchen sie für die Finanzierung.
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Energieausweis
Er ist beim Verkauf Pflicht. Liegt er vor, gehören seine Kennwerte schon in die Anzeige.
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Fotos und Grundriss
Sie entscheiden, ob jemand anfragt.
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3D-Rundgang
Er beantwortet viele Fragen vor dem Termin. So kommen eher Interessenten, für die Ihre Immobilie passt.
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Mängel offen nennen
Wer sie arglistig verschweigt, haftet trotz Gewährleistungsausschluss.
Schritt 1 von 8
Unterlagen zusammenstellen
Beginnen Sie mit den Unterlagen, bevor Sie die Anzeige aufgeben. Ernsthafte Interessenten fragen früh danach, und ihre Bank prüft sie vor der Finanzierungszusage. Fehlt etwas, verlieren Sie Zeit, oft genau dann, wenn jemand zusagen möchte.
Für jede Immobilie
- aktueller Grundbuchauszug vom Grundbuchamt
- Flurkarte (Liegenschaftskarte) vom Katasteramt
- Grundrisse, möglichst mit Maßen, dazu Schnitte und Ansichten, falls vorhanden
- Wohnflächenberechnung
- Energieausweis
- Baujahr, Baubeschreibung und Belege für Modernisierungen, etwa Rechnungen für Heizung, Fenster oder Dach
- bei vermieteten Objekten: Mietvertrag und aktuelle Miete
Zusätzlich bei einer Eigentumswohnung
- Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung
- Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die Beschluss-Sammlung
- Wirtschaftsplan, letzte Jahresabrechnung und Höhe des Hausgelds
- Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage
Diese Unterlagen bekommen Sie von der Hausverwaltung. Fragen Sie früh an, das dauert manchmal einige Tage.
Schritt 2 von 8
Den Energieausweis bereithalten
Wer eine Wohnung oder ein Haus verkauft, muss Interessenten spätestens bei der Besichtigung einen Energieausweis vorlegen. Nach dem Kaufvertrag bekommt der Käufer den Ausweis oder eine Kopie.
Den Ausweis stellen dafür berechtigte Fachleute aus, etwa qualifizierte Energieberater, Architekten oder Ingenieure.
Schritt 3 von 8
Einen realistischen Preis festlegen
Ein zu hoher Angebotspreis bremst den Verkauf: Die Anzeige bekommt wenige Anfragen, und je länger sie online steht, desto eher fragen sich Interessenten, was mit der Immobilie nicht stimmt.
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Vergleichsangebote
Angebote in Ihrer Gegend mit ähnlicher Lage, Größe, Baujahr und Zustand.
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Gutachterausschuss
Bodenrichtwerte und Grundstücksmarktbericht Ihrer Stadt oder Ihres Kreises.
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Wertgutachten
Bei Unsicherheit ermittelt ein Sachverständiger den Wert.
Planen Sie etwas Spielraum für die Verhandlung ein. Bedenken Sie dabei: Angebotspreise in Anzeigen sind keine erzielten Verkaufspreise.
Schritt 4 von 8
Fotos, die Anfragen bringen
Fotos sind das Erste, was Interessenten sehen. Mit ein paar Regeln wirken sie deutlich besser.
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Aufräumen
Flächen frei machen, persönliche Dinge wie Familienfotos wegräumen.
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Licht
An einem hellen Tag fotografieren, Vorhänge auf, Lampen an.
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Perspektive
Querformat, Kamera etwa auf Brusthöhe. Jeden Raum aus einer Ecke aufnehmen, damit man die Größe erkennt.
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Außen
Außenansicht, Garten, Balkon und Ausblick nicht vergessen.
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Privatsphäre
Keine Personen, Autokennzeichen oder Hausnummern im Bild.
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Reihenfolge
Wie bei einer Besichtigung: vom Eingang durch alle Räume.
Schritt 5 von 8
Grundriss und 3D‑Rundgang: die Aufteilung zeigen
Fotos zeigen einzelne Räume, aber nicht, wie sie zusammenhängen. Deshalb gehört ein Grundriss in jede Anzeige. Noch anschaulicher ist ein 3D-Rundgang: Wer danach eine Besichtigung möchte, kennt die Immobilie schon.
Bei Immovisio entsteht der Rundgang aus Ihrem Grundriss und ein paar Fotos. Einen Termin vor Ort braucht es nicht.
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Aufteilung verstehen
Interessenten gehen am Handy oder PC selbst durch die Räume und sehen, ob Aufteilung und Größe zu ihnen passen.
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Adresse bleibt privat
Der Rundgang zeigt keine Adresse. Sie entscheiden, wem Sie den Link geben.
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Ihre Dinge bleiben privat
Auf Wunsch richten wir die Räume neu ein, statt Ihre persönlichen Dinge zu zeigen.
Live erleben
So bewegen sich Interessenten durch einen Rundgang: im eigenen Tempo, Raum für Raum. Das Beispiel zeigt die Detailstufe Showcase.
Schritt 6 von 8
Exposé und Anzeige schreiben
Ein gutes Exposé beantwortet die Fragen, bevor jemand anruft. Schreiben Sie konkret statt blumig und nennen Sie bekannte Mängel offen.
Bewährter Aufbau
- Titel mit Objektart, Größe, Besonderheit und Ort
- Eckdaten: Wohnfläche, Zimmer, Etage, Baujahr, Grundstück, Kaufpreis, bei Wohnungen das Hausgeld
- Beschreibung: was die Immobilie ausmacht, ehrlich und konkret
- Ausstattung und Zustand, Modernisierungen mit Jahreszahl
- Lage: Verkehr, Einkauf, Schulen, Ärzte; die genaue Adresse erst auf Anfrage
- Angaben aus dem Energieausweis
- Grundriss, Fotos und Link zum 3D-Rundgang
- Kontakt und Zeiten, zu denen Sie erreichbar sind
Konkret statt blumig
Eher nicht: „Traumhafte Wohlfühloase“
Besser: „Südbalkon mit Blick ins Grüne“
Für das gedruckte Exposé eignet sich ein Vorschaubild mit QR-Code: Wer das Blatt in der Hand hält, scannt den Code und steht im Rundgang.
Schritt 7 von 8
Besichtigungen organisieren
Eine Besichtigung kostet Sie Zeit. Mit etwas Vorbereitung kommen die richtigen Menschen, und Sie haben alles zur Hand.
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Vorab telefonieren
Fragen Sie nach Wohnsituation, Finanzierung und Zeitrahmen. So erkennen Sie, wer ernsthaft sucht.
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Rundgang vorab schicken
Wer danach noch einen Termin möchte, hat echtes Interesse.
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Einzel- oder Sammeltermin
Einzeltermine lassen Raum für Fragen, Sammeltermine sparen Zeit, wenn viele anfragen.
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Sicherheit
Name und Telefonnummer notieren, Wertsachen und Dokumente wegschließen, möglichst nicht allein besichtigen lassen.
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Unterlagen bereitlegen
Energieausweis, Grundriss und die wichtigsten Unterlagen griffbereit haben.
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Nachfassen
Fragen Sie nach ein bis zwei Tagen nach dem Eindruck.
Schritt 8 von 8
Verhandlung und Notar
Hat sich jemand entschieden, lassen Sie sich eine Finanzierungsbestätigung der Bank zeigen, bevor Sie einen Notartermin vereinbaren.
Den Vertragsentwurf erstellt der Notar. In der Regel wählt ihn der Käufer, der auch die Kosten der Beurkundung trägt. Lesen Sie den Entwurf in Ruhe und fragen Sie nach, wenn Ihnen etwas unklar ist.
Checkliste zum Mitnehmen
Haken Sie ab, was erledigt ist.
Dieser Ratgeber gibt einen Überblick und ersetzt keine Rechtsberatung. Die Rechtsangaben haben wir am 24.10.2026 an den Gesetzestexten geprüft.
Was kostet ein 3D-Rundgang für Ihre Immobilie?
Stellen Sie die Wohnfläche ein und sehen Sie den Preis sofort. Für Privatverkäufer empfehlen wir Basic: maßgenau, mit Vorschaubildern und QR-Code für Ihr Exposé.
Von 20 bis 500 m². Für kleinere Flächen geben Sie 20 ein, größere Objekte auf Anfrage.
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Empfohlen für Privatpersonen
Basic
1,79 € je m² brutto
mindestens 117,81 €
- Enthalten: Lieferung nach 1 Werktag
- Enthalten: Maßgenau nach Grundriss und Fotos
- Enthalten: Böden, Wände und Oberflächen wie auf den Fotos
- Enthalten: Komplett eingerichtet
- Enthalten: Vorschaubilder für Social Media und Exposé (16:9 und 9:16)
- Nicht enthalten: Highlight-Video für Social Media (9:16 und 16:9)
- Nicht enthalten: Einrichtung nach Ihren Fotos nachgebaut
Ihr Preis für 70 m²Diese Stufe bestellen: Basic, 70 m²124,95 €124,95 € inkl. 19 % USt. 105,00 € zzgl. 19 % USt. -
Showcase
2,98 €2,38 € je m² bruttomindestens 141,85 €
- Enthalten: Lieferung nach 1 Werktag
- Enthalten: Maßgenau nach Grundriss und Fotos
- Enthalten: Böden, Wände und Oberflächen wie auf den Fotos
- Enthalten: Komplett eingerichtet
- Enthalten: Vorschaubilder für Social Media und Exposé (16:9 und 9:16)
- Enthalten: Highlight-Video für Social Media (9:16 und 16:9)
- Enthalten: Einrichtung nach Ihren Fotos nachgebaut
Ihr Preis für 70 m²Diese Stufe bestellen: Showcase, 70 m²208,25 €Startaktion 166,60 € inkl. 19 % USt. 140,00 € zzgl. 19 % USt.
Großabnehmer und Reseller: Paketpreise nach m²-Monatsvolumen mit bis zu 40 % Rabatt sind möglich. Hier anfragen
Häufige Fragen
Brauche ich für den Privatverkauf einen Energieausweis?
In aller Regel ja. Sie müssen ihn Interessenten spätestens bei der Besichtigung vorlegen und dem Käufer nach dem Kaufvertrag übergeben. Liegt er schon vor, wenn Sie eine Anzeige in einem Immobilienportal oder in der Zeitung aufgeben, gehören seine wichtigsten Kennwerte in die Anzeige. Ausgenommen sind zum Beispiel Baudenkmäler.
Welche Unterlagen brauche ich für den Verkauf einer Eigentumswohnung?
Neben Grundbuchauszug, Grundriss, Wohnflächenberechnung und Energieausweis brauchen Sie die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen, den Wirtschaftsplan, die letzte Jahresabrechnung und den Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage. Diese Unterlagen bekommen Sie von der Hausverwaltung.
Lohnt sich ein 3D-Rundgang beim Privatverkauf?
Ein Rundgang zeigt, wie die Räume zusammenhängen. Das leisten Fotos allein nicht. Interessenten prüfen vorab, ob Aufteilung und Größe passen, und zur Besichtigung kommen eher Menschen, für die Ihre Immobilie wirklich infrage kommt.
Ist meine Adresse im 3D-Rundgang zu sehen?
Nein. Der Rundgang zeigt keine Adresse, und wir veröffentlichen ihn nirgends. Sehen kann ihn jeder, dem Sie den Link geben.
Was brauchen Sie von mir für den Rundgang?
Für den Anfang genügt ein Grundriss. Mit Fotos bauen wir auch die Einrichtung nach. Auf Wunsch richten wir die Räume neu ein, statt Ihre persönlichen Dinge zu zeigen.
Wie schnell ist der Rundgang fertig?
In der Regel 1 Werktag nach dem Start. Wir beginnen nach Zahlungseingang, wenn Sie bei der Bestellung dem vorzeitigen Beginn zustimmen, sonst nach Ablauf der 14-tägigen Widerrufsfrist.
Bereit für Ihre Anzeige?
Mit einem 3D-Rundgang sehen Interessenten vor dem Termin, ob Ihre Immobilie passt. Die Bestellung dauert wenige Minuten.